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中国奥林匹克公园短期高利润低负债被怀疑是一场好戏。。

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颜色:{位置:绝对;右:25px;上:0;左:18px;}选股数据中心市场中心资金流向模拟交易客户端热点栏目来源:每日财务报告原题:中国奥林匹克公园看空:近年来高利润低负债,中国奥园的快速发展受到卖空的影响。信用评级不断提高,已达到千亿元以上的门槛,二级市场股价再创新高一系列优异表现使中国奥林匹克公园成为2019年房地产“黑马”,但快速发展的中国奥林匹克公园最近遇到了一些问题。3月3日,一位匿名人士发布卖空报告称,中国奥园通过信托、奥园股权投资基金等关联方,以“清股实债”的形式,向子公司少数股东权益注入数百亿贷款;隐瞒、少报应占利润向少数股东虚报合同销售收入金额;非法引进信托贷款,利用其金融平台为母公司项目融资。

事实真相是什么?千亿地产子公司在2019年贡献了90%的业绩,中国奥林匹克公园首次突破千亿规模,正式步入千亿“俱乐部”。2015年,公司合同销售额不足200亿,是近几年增长最快的房地产企业之一。《每日财务报告》显示,奥园集团是奥园最大的子公司,负责奥园内地房地产项目的运营。事实上,奥园集团贡献了奥园在中国的大部分利润。数据显示,2014年至2018年,奥园集团合同销售额分别为91.4亿元、95.07亿元、191.39亿元、404.62亿元和814.93亿元,中国奥园集团合同销售额分别为122.23亿元、151.71亿元、256.02亿元、455.9亿元和912.8亿元分别是元。

由此可见,奥园集团的合同收入已从几年前的70%左右飙升至90%左右,贡献了近90%的销售利润。同时,2014-2018年,奥园集团归属于母公司股东的净利润分别为5.99亿元、11亿元、11.08亿元、17.12亿元和34.69亿元,不含少数股东权益的净利润分别为7.83亿元、8.12亿元、1.64亿元分别为10亿元和24.09亿元。也就是说,子公司净利润远超上市公司,2018年差距明显扩大。近几年来,高速扩张的负债率一直保持在较低水平,中国奥林匹克公园的业绩也在快速增长。

2016-2018年,中国奥林匹克公园合同销售额分别为256.02亿元、455.9亿元和912.8亿元,三年复合增长率达89%。2019年,中国奥林匹克公园实现合同销售额1180.6亿元,同比增长29%。值得注意的是,与其他房地产企业高杠杆、高负债的高速增长不同,在快速扩张的同时,奥园的净负债率保持稳定。《每日财务报告》显示,截至2019年年中,中国奥林匹克公园的净负债率为64.2%。2016-2018年,中国奥林匹克公园净负债率分别为50.7%、51.0%和59.8%。

作为千亿资产,中国奥林匹克公园的净负债率无疑是优秀的。但从奥园小股东权益规模来看,公司的负债可能并不相同。因为在中国奥林匹克公园增加的股东权益中,归属于母公司股东的权益没有显著增加。从2014年的77.19亿元,到2018年的118.72亿元,再到2019年上半年的33.97亿元,公司归属于母公司股东的权益没有翻番。相比之下,中国奥林匹克公园的少数股东权益增长了10倍以上。截至2019年上半年末,中国奥林匹克公园少数股东权益达到219.7亿元,比2014年增长近16倍。

小股东权益的爆炸式增长,使得中国奥林匹克公园的净负债率一直处于较低水平。然而,这些小股东并没有得到与其母公司股东相同的回报。中国奥林匹克公园是不是真的负债了?《每日财务报告》显示,2016年至2019年上半年,非控股股东权益占比分别为39%、62.6%、61.4%和62.1%,非控股股东净利润占比分别为12.5%、16.0%、18.1%和18.9%。中国奥林匹克公园受到质疑的一点是,近两年,中国奥林匹克公园非控股股东东方投资近200亿元,为中国奥林匹克公园贡献了60%以上的净资产,但只贡献了15%左右的股权销售和20%的报表利润。

这个差距完全不匹配。此外,报告还指出,近三年半来,奥园非控股股东以平均3.4%的投资回报率位居同行业倒数第一,与母公司20%以上股东的投资回报率形成较大差距,不能用正常收入结转或项目投资来解释。因此,短报有理由怀疑奥园通过“清股实债”的方式进行表外融资,隐瞒向非控股股东支付的利息费用,导致净负债率低、净利润高。对于“明股实债”的指控,我们注意到,中国奥林匹克公园回应称,在项目层面引入小股东,可以充分利用当地资源,与股东分担风险。

奥园大部分项目为合并项目,近几年归属于母公司的净利润占比超过80%。但由于该项目从取得土地到竣工交付约需2-3年时间,因此少数股东权益在损益表和资产负债表中的表达存在时间差异。随着项目的结转,中小股东的分配利润将逐步体现出来。除了质疑少数股东的利益欺诈,中国奥林匹克公园还可能涉及非法“自筹资金”。据介绍,中国奥林匹克公园非控股股东权益主要由广州奥林匹克公园股权投资基金管理有限公司、珠海鼎盛股权投资基金管理有限公司和不同的信托、保险、投资公司组成。

根据报告提供的数据,目前,奥园财富经营产品规模超过120亿元。自2017年第四季度以来,中国奥林匹克公园财富共推出34款理财产品,均具有固定收益属性,融资总额超过130亿元,其中不少产品投资于中国奥林匹克公园自有房地产开发项目。此外,作为私募基金经理,珠海鼎盛此前已发行多只私募股权投资基金,其中大部分与中国奥林匹克公园直接相关。对于“虚报合同销售及收款金额”的指控,中国奥林匹克公园表示,奥林匹克公园项目从合同销售到交付及结转一般需要1.5至2年时间,近几年的确认销售也反映了这一趋势。

奥园的现金回收率一直保持在80%左右,在业内处于较高水平。资产负债表中的合同负债反映了纳入合并范围的子公司的非税收入。对于非法融资的指控,中国奥园回应称,奥园基金发行的股票型基金产品均按规定存入银行并向中国证券投资基金协会备案,部分涉及关联交易,已向中国证券投资基金协会全面披露投资者。根据项目现金流情况,不定期分红,通过清算/模拟清算退出。所有人员均具备基金从业资格,基金运作合法合规。奥园财富发行的其他固定收益产品在当地政府交易所注册,属于合法合规产品。

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